A gleba também pode ser vista como uma propriedade rural e, neste caso, está apta para o plantio e criação. Gleba é um termo utilizado para definir uma medida de terra que não possui moradores, ou infraestrutura para receber estes moradores.
Contudo, a gleba também pode estar relacionada à uma propriedade rural. Neste caso, então, os produtores utilizam a gleba para plantação e criação de animais.
- O que é gleba?
- Medição de terrenos no Brasil
- Termos técnicos para medições do solo
- Qual o significado de gleba?
- Imposto sobre Propriedade Territorial Rural
- Imunidad do ITR em propriedades rurais
- Requisitos para imunidade da gleba ao ITR
- Cálculo e declaração do ITR de uma gleba
- Loteamento e desmembramento de gleba
- Implementação de desmembramento de gleba
- Vantagens de investir em um loteamento de gleba
- Panorama sobre a gleba
O que é gleba?
Gleba é um pedaço de terra chamada “crua”, ou seja, que ainda não tenha sido submetida à regulamentação ou adequações das leis nacionais e regionais.
O Cadastro Rural, inclusive, faz a descrição do que é uma pequena gleba rural e determina alguns pontos para que a terra se encaixe nessa categoria. De acordo com isto, então, o tamanho de uma gleba seria uma água igual ou inferior:
- 100 hectares – se o município estiver localizado na Amazônia (ocidental) ou no Pantanal (Mato Grosso / Mato Grosso do Sul)
- 50 hectares – se o município estiver localizado na região das secas, ou na Amazônia (oriental)
- 30 hectares – quando estiver localizado em qualquer outro município compreendido fora destas zonas
Medição de terrenos no Brasil
Se a gleba faz parte de um sistema de medição de terrenos e propriedades, como funcionam as outras medidas, então? Quem está acostumado a lidar com o mercado imobiliário, conhece algumas outras medições existentes. É importante ter mais informações sobre isso porque existem leis e dados técnicos que os órgãos aplicam a cada uma destas determinações de território.
Sendo assim, vale destacar que existem algumas diferenças entre:
- Loteamento
- Desmembramento
- Loteamento
Gleba, portanto, é aquela porção de terra que nunca foi loteada, ou desmembrada. No próximo tópico, então, iremos descrever os outros tipos de medidas para o solo.
Termos técnicos para medições do solo
Assim, quando a gleba passa a ter uma infraestrutura, ou seja, quando é passível de ser habitada, ela muda de nome e torna-se um lote. Para isso, é necessário que este lote atenda às demandas e normativas das leis federais e municipais – que estão previstas no plano diretor de cada cidade. O lote, portanto, deve corresponder às dimensões urbanas definidas em cada município.
Já um loteamento, então, é a subdivisão desta gleba em uma série de lotes. As pessoas, então, constroem casas, prédios e estradas para que possam circular.
Por fim, o desmembramento é muito parecido com o loteamento. Porém, o desmembramento aproveita as estradas e vias já existentes em uma região. O loteamento, ao contrário, permite a criação de novas vias e ruas públicas.
Qual o significado de gleba?
A palavra é um substantivo feminino e pode ter várias definições no dicionário. O significado de gleba, então, esclarece que é um terreno próprio para ser cultivado, no caso, uma gleba rural. Também se refere à pátria, uma terra de origem.
O termo também está relacionado a um terreno que contém minério, ou, ainda, a uma região desprovida de urbanização.
Por fim, gleba pode ser entendida como uma parte de um terreno, ou o terreno inteiro, que ainda não foi judicialmente dividida e, assim, encontra-se sem a infraestrutura necessária para a habitação.
Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural
O ITR, ou Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (Lei 9.393/1996), é um tributo federal cobrado anualmente das propriedades rurais.
De acordo com a Receita Federal, o objetivo desse imposto é desestimular os grandes latifundiários improdutivos. Afinal, a Secretaria cobra um valor bem maior de propriedades grandes e com baixo grau de utilização.
Por isso, a Receita Federal calcula o ITR com base no tamanho do terreno e o seu grau de utilização. Assim, é o proprietário do terreno, o titular do domínio útil ou o possuidor de qualquer título quem paga o imposto, quer ele seja pessoa física ou jurídica. Aliás, isso é algo importante que você deve ter em mente ao pesquisar sobre o que é gleba.
Normalmente, o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural incide sobre terrenos em áreas rurais. Contudo, em alguns casos, o proprietário de imóveis de área urbana também deve pagar o ITR.
De acordo com a Lei 9.393/1996, o imóvel é considerado rural quando tem uma “área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do município”.
Porém, segundo o Decreto-Lei 57/66, o proprietário da gleba precisa pagar o ITR em vez do IPTU quando um imóvel em área urbana é utilizado para atividades agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa vegetal.
A saber, de acordo com o Código Tributário Nacional (Lei 5172/66), uma área é classificada como urbana quando tem pelo menos dois dos seguintes itens:
- Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
- Abastecimento de água;
- Sistema de esgotos sanitários;
- Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
- Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
Contudo, existem alguns fatores que podem tonar uma propriedade imune ou isenta do ITR. Vejamos mais detalhes em seguida.
Imunidade do ITR em propriedades rurais
Conforme especificado na Lei 9.393/1996, algumas propriedades rurais estão imunes ao ITR em determinadas condições. São elas:
- Pequena gleba rural e imóveis rurais de domínio da União e de autarquias e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público que não são utilizados para atividades econômicas. Além disso, a imunidade ao ITR também se aplica às glebas ou os imóveis relacionados às finalidades essenciais de templo de qualquer culto ou partidos políticos e às entidades sindicais dos trabalhadores;
- Instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos e que não distribuam qualquer parcela do seu patrimônio ou renda a qualquer título. De acordo com a legislação, também é preciso “aplicar integralmente, no País, seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos institucionais”, “manter escrituração completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das formalidades que assegurem a respectiva exatidão”, “conservar em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, contado da data da emissão, os documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivação de suas despesas”, entre outros requisitos específicos da lei;
- Terras tradicionalmente ocupadas pelos índios, pois elas são bens da união. Contudo, os índios têm posse permanente dessas áreas e são imunes ao Imposto sobre Propriedade Territorial Rural;
- Entidades sem fins lucrativos, ou seja, que não apresentem lucro. Caso isso ocorra, o proprietário deverá comprovar que o excedente foi destinado à manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos sociais.
Cada uma dessas propriedades rurais tem requisito para receber imunidade do ITR. Então, confira a seguir em detalhes os requisitos para a imunidade da pequena gleba.
Requisitos para imunidade da gleba ao ITR
Como vimos, a gleba é imune ao Imposto sobre Propriedade Territorial Rural. Contudo, existem alguns requisitos para o reconhecimento dessa imunidade.
O primeiro deles é que o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor de qualquer outro título, não deve ter qualquer outro imóvel urbano ou rural. Assim, as pequenas glebas rurais de domínio útil particular, inclusive em título de usufruto, estão imunes ao ITR.
No caso de assentamento em áreas rurais, a imunidade só será concedida se a propriedade se enquadrar na categoria de pequena gleba rural, se a titulação definitiva do imóvel for feita individualmente, se a exploração do imóvel foi realizada pelo assentado e se o titular não tiver outro imóvel (seja ele rural ou urbano).
Além disso, o dono da pequena gleba rural deve pagar o Imposto sobre Propriedade Territorial Rural quando a propriedade estiver em contrato de arrendamento, parceria ou comodato, conforme o artigo quatro da Instrução Normativa 97/2018.
Cálculo e declaração do ITR de uma gleba
O cálculo do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural é feito multiplicando o valor da terra nua tributável (VTNt) pela porcentagem correspondente à tabela de relação da área total e o grau de utilização.
De fato, quanto maior a área e menor a sua utilização, maior será a alíquota. Em contrapartida, quanto menor e mais bem aproveitada for a propriedade, menor será o valor pago pelo imposto.
Para declarar o ITR, é preciso baixar o programa gerador de declaração no site da Receita Federal. No ano de 2020, o processo foi feito de forma totalmente online. Ainda não sabemos como será nos anos seguintes, mas, é provável que o procedimento continue sendo feito a distância sem problemas.
O dono de propriedades que não são imunes ou isentas do ITR precisa ficar atento mesmo se perder o imóvel entre a o dia primeiro de janeiro e a data de declaração do imposto. Afinal, ainda assim é preciso fazer a sua declaração.
Em alguns casos, também pode ser preciso entregar o Ato Declaratório Ambiental ao Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA).
Loteamento e desmembramento de gleba
Como vimos, a divisão de solo pode ser feita de duas formas: por meio de loteamento ou desmembramento.
Em teoria, existem poucas diferenças entre os dois processos de parcelamento. A principal e mais importante distinção é a estrutura envolvida. Em resumo, o desmembramento reaproveita o sistema viário que já existe, enquanto no loteamento há construção de novas ruas e acessos.
Contudo, tanto o desmembramento como o loteamento devem ser feitos em conformidade com a legislação municipal e estadual em que a gleba se encontra. Em especial, é preciso agir de acordo com a legislação ambiental e as regras de obras e zoneamento da cidade.
De forma geral, cada prefeitura determina o tamanho mínimo em medidas para divisão dos terrenos, por isso, é necessário entrar em contato com as autoridades locais para se informar.
Em São Paulo, por exemplo, os lotes de parcelamento devem ter pelo menos 125 metros quadrados e as construções devem estar a uma distância mínima de 15 metros das margens dos cursos de água.
No caso de desmembramento das glebas, a Lei 6.766/1979 rege que o proprietário não pode prolongar, ampliar ou modificar as vias, ruas e avenidas públicas já existentes.
Semelhantemente, a divisão de solo urbano requer uma infraestrutura básica, como: rede de abastecimento de água, escoamento de águia pluviais, vias de circulação, sistema de saneamento básico, energia elétrica e telefonia.
Desmembramento de pequena gleba
O primeiro passo para fazer o desmembramento de uma gleba é procurar a prefeitura e os órgãos municipais competentes para poder seguir a legislação local, estadual e federal vigente. Então, o dono da gleba precisa apresentar o projeto de acordo com os requisitos do município.
De forma geral, o projeto deve conter:
- Indicação das vias existentes nas proximidades da gleba;
- Sinalização dos loteamentos próximos;
- Indicação do tipo de atividade principal que um indivíduo exercerá no local;
- Informação da divisão dos lotes e das quadras pretendidas na área.
Ademais, o proprietário deve fazer um levantamento topográfico do terreno, bem como do seu histórico de matrículas nos órgãos municipais ou cartórios. Porém, isso só é obrigatório caso a gleba seja desmembrada em lotes urbanos. Em seguida, o proprietário deve elaborar um projeto e um memorial descritivo acompanhado por um técnico registrado no CREA.
Por outro lado, o proprietário precisa solicitar a aprovação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) se a gleba estiver localizada em zona rural, mas for desmembrada para uso urbano.
Além disso, caso o terreno tenha declividade igual ou superior a trinta por cento, esteja sujeito a alagamento constante ou esteja localizado em áreas de nascentes, com condições sanitárias prejudiciais à saúde ou de preservação ecológica, podem precisar de aprovações e correções especiais. Portanto, você deve ter uma atenção especial nesses casos.
Implementação de desmembramento de gleba
Na cidade de São Paulo, o titular deve seguir as seguintes etapas para realizar o desmembramento de uma gleba:
- Emissão da Certidão de Diretrizes;
- Emissão do Certificado de Anuência Prévia junto aos Órgãos Estaduais;
- Apresentação da Anuência Estadual pelo interessado;
- Aprovação do Projeto de Arborização das áreas verdes pela SVMA/DEPAVE;
- Emissão do Alvará de Desmembramento para fins de registro;
- Apresentação do registro do Desmembramento pelo interessado;
- Execução da Arborização pelo interessado;
- Emissão do Atestado de Execução de Arborização – AEA por SVMA/DEPAVE.
Além disso, o processo de solicitação de desmembramento de gleba passa por duas fases de análise: a fixação de diretrizes e a aprovação.
Na fase de fixação de diretrizes, o órgão responsável considera o zoneamento, as áreas verdes que já existem na região, as vias de acesso, as características físicas da gleba e os equipamentos urbanos. Também considera os tipos de solo, o relevo, a vegetação, os fluxos de água, os possíveis danos ambientais e faixas não edificáveis e outras restrições.
Dessa forma, você pode aproveitar todo o potencial urbanístico ambiental existente.
Já a fase de aprovação consiste na análise do projeto de desmembramento de acordo com a legislação vigente. Se for aprovado, o proprietário deve obter o Certificado de Anuência Prévia. Dessa forma, os Órgãos Estaduais poderão aprovar o projeto.
Em seguida, o DEPAVE solicitará o planejamento para arborização das áreas verdes para análise da Secretaria do Verde e Meio Ambiente. Por fim, depois que a Secretaria aprovar o o projeto, ela emitirá o alvará de desmembramento de gleba.
Vantagens de investir em um loteamento de gleba
Sem dúvida, investir em um lote pode ser muito vantajoso, especialmente para quem quer fugir dos grandes centros urbanos e melhorar a qualidade de vida. Em resumo, podemos listar quatro benefícios um lote:
- Valorização: mesmo quando não há a intenção de construção, com o tempo o terreno será valorizado. Assim, o seu proprietário terá rentabilidade do seu investimento caso decida vender o terreno;
- Personalização: a partir de um terreno sem nenhuma construção, você pode edificar a casa ou estabelecimento com total liberdade, adaptando suas necessidades. Sem dúvida, você tem à sua disposição um terreno que pode usar de forma versátil em qualquer projeto;
- Facilidade de pagamento: como o custo para construção de um imóvel será bem menor nos loteamentos de gleba, existem diversas maneiras de pagar pelo lote, tornando sua aquisição muito mais simples;
- Maior segurança da operação: a Lei 13.786/2018 tolera um atraso de até 180 dias na entrega de um imóvel. Após esse prazo, o consumidor tem o direito de decidir se realizará ou não o distrato. Além disso, em caso de desistência, há um prazo de sessenta dias para restituição do saldo.
Sem dúvida, pode ser muito vantajoso investir em um loteamento de gleba. Vale a pena considerar essa possibilidade.
Panorama sobre a gleba
De fato, o significado de gleba é bem simples, como vimos ao longo deste conteúdo. Entretanto, a pessoa que não está acostumada a declarar o Imposto sobre Propriedade Territorial Rural pode achar que as questões legais são complicadas.
Em resumo, a pequena gleba rural estará imune ao ITR desde que o seu proprietário, titular ou usufrutuário não tenha nenhum outro imóvel rural ou urbano, e desde que ele não use o terreno para atividades com fins lucrativos.
Além disso, nós vimos que a gleba pode estar localizada tanto em áreas rurais quanto urbanas. Contudo, a legislação e o processo de loteamento e desmembramento é o mesmo em ambos os casos.
Gostou de saber mais sobre a gleba? Então, continue navegando pelo portal Agro 2.0 para mais matérias interessantes sobre o mundo do agronegócio.
